На сегодняшний день совокупный объем высококачественных площадей, предоставляемых в аренду, составляет 103 000 кв. м.
В конце 2022 года на рынке столицы в целом в аренду предлагалось более 2 млн кв. м офисных помещений. Самые дорогие из них традиционно были представлены в ЦАО, а также на севере и западе столицы. Стоит сразу подчеркнуть, что аренда офисов в зданиях ЦМТ является максимально востребованным продуктом. Даже в самые сложные периоды – пандемии и ухода зарубежных компаний из страны загрузка офисных помещений в ЦМТ была одной из наиболее высоких в своих сегментах классности зданий.
В прошлом году на московском рынке коммерческой недвижимости у компаний сохранялась тенденция к оптимизации затрат на аренду помещений, которая дополнительно усилилась в связи со снижением международной деловой активности. Безусловно, в этот период в числе арендаторов ЦМТ также были компании, которые покинули Россию. Были и те, кто в целях сокращения затрат уменьшал арендуемые площади или вообще переезжал в более экономичные офисные помещения. Несмотря на это, многие наши арендаторы, в числе которых представители госкорпораций, крупного бизнеса и сектора МСП, заявляли о намерении расширить свои арендные площади.
Результаты работы, проведенной в 2022 году, высокие. ЦМТ Москвы удалось сохранить практически весь пул арендаторов, увеличить выручку от арендной деятельности и достичь показателя средней загрузки офисных зданий до 97,3% с 96% в 2021 г. Средняя арендная ставка также увеличилась с 32,2 тыс. руб. за кв. м в 2021 г. до 32,5 тыс. руб. за кв. м в год.
Преимущества аренды офисов в ЦМТ Москвы лежат на поверхности – это исключительная локация в деловом сердце столицы, отличная транспортная доступность и наличие большого объёма парковочных пространств, а также синергия гостиничных, конгрессных и ресторанных услуг под одной крышей. Однако это далеко не всё, что приносит отличные результаты. Достичь таких высоких показателей по итогам 2022 года удалось благодаря разработке ряда новых цифровых сервисов коммуникации с арендаторами, активности по получению обратной связи в вопросах удовлетворённости качеством сервиса, планомерному обновлению офисных и общественных зон для формирования еще более комфортной рабочей среды, а также многим другим мерам, которые являются предметом ежедневной работы наших коллег - команды настоящих профессионалов рынка по управлению офисной недвижимостью.
В данном контексте приведем расчёты аналитиков CRE и m2data, содержащие данные по средним значениям стоимости офисов, предлагаемых под аренду, в зависимости от типа и класса здания, а также от локации по округам. В исследовании участвовало 7190 офисных помещений в 1657 зданиях. Точный объем предложения офисных площадей в аренду на конец декабря 2022 г., по данным CRE, составил 2 070 095 кв. м. Эксперты говорят о том, что за декабрь на рынок вакансии вышло 569 новых помещений или 19 815 кв. м. Средняя ставка за декабрь практически не изменилась и составила 21 567 руб. за кв. м, включая эксплуатационные расходы и НДС (и далее в расчетах).
По классам зданий средняя ставка за кв. м в год на конец декабря 2022 года составила: 59 258 руб. в классе А+, 44 571 руб. в классе А, 27 762 - в классе B+, 18 961 - в классе В, 14 717 руб. для класса В- и 13 853 для класса С. Небольшое месячное снижение средней ставки (-3%) было отмечено только в классе В+. В остальных сегментах этот показатель практически не изменился, наблюдавшиеся колебания составляли порядка 1%.
По данным m2data, самым дорогим оставался Центральный округ с показателем в 31 066 руб. за кв. м в год. В других округах получены следующие результаты:
-
Северный - 20 790 рублей
-
Западный округ - 20 409 рублей
-
Южный - 18 174 рублей
-
Северо-западный - 18 098 рублей
-
Юго-западный - 18 062 рублей
-
Северо-восточный - 16 813 рублей
-
Новомосковский - 14 596 рублей
-
Восточный -13 402 рублей
-
Юго-восточный - 13 084 рублей
-
Зеленоградский и Троицкий - 12 283 рублей и 10 015 рублей
Небольшой месячный рост средней ставки в декабре 2022 г. зафиксирован в Северном (3,96%), Северо-Западном (2,5%) и Юго-Восточном округах (2,21%). Снижение ставки зафиксировано в Юго-Западном (-5,25%) и в Зеленоградском округе (-5,68%). В остальных локациях ставки практически не изменились, колебания составляли около 1%.
Самая высокая средняя ставка аренды, если рассматривать этот показатель по объектам с офисной составляющей, остается во многофункциональных комплексах. На конец 2022 года она составила 38 683 руб. В остальных типах зданий показатели следующие:
-
Общественно-деловое пространство - 30 830 рублей
-
Офисно-торговый центр - 27 691 рублей
-
Особняк / ОСЗ - 27 516 рублей
-
Офисно-гостиничный комплекс - 25 856 рублей
-
Торговый центр - 24 742 рублей
-
Бизнес-центр - 22 955 рублей
-
Бизнес-парк - 21 099 рублей
-
Административное здание - 17 256 рублей
-
Жилой дом/ЖК - 16 849 рублей
-
Технопарк - 12 976 рублей
-
Научно-производственный комплекс - 12 684 рублей
-
Офисно-складской комплекс - 12 350 рублей
Эксперты отмечают, что средняя ставка значительно выросла в общественно-деловых пространствах, рост составил 12,21%. Также данный показатель вырос в МФК на 6,95%, бизнес-парках на 4,56% и в офисно-гостиничных комплексах на 3,79%. При этом, начиная с ноября 2022 года средняя ставка аренды офисных помещений снизилась в торговых центрах на 7,55% (на конец декабря 2022), в офисно-торговых центрах на 4,58%, в административных зданиях на 3,71% и в зданиях типа жилой дом/ЖК – на 3,49%.
Прогнозы аналитиков на 2023 год по офисному рынку разнонаправлены. В частности, это связано с тем, что пессимистичные прогнозы по динамике офисного рынка, присутствовавшие в начале 2022 года, не оправдались. В любом случае, динамика данного сектора непосредственно связана с дальнейшим развитием российской экономики, демонстрирующей положительные тенденции.