Инвестиции в коммерческую недвижимость России: 2026 в цифрах

Зачем инвестировать в коммерческую недвижимость

Такие вложения обладают рядом преимуществ, которые делают их привлекательными для инвесторов:

• Высокие показатели по соотношению риск/доходность. Коммерческая недвижимость часто демонстрирует более высокую доходность по сравнению с такими финансовыми инструментами, как депозиты, облигации. Это связано с потенциалом роста стоимости объекта и возможностью получения регулярного дохода от аренды.

• Стабильный доход - коммерческая недвижимость может его обеспечивать в виде арендных платежей. Это особенно актуально в крупных городах и районах с развитой инфраструктурой, где спрос на коммерческие помещения остаётся высоким.

• Возможность диверсификации портфеля. Это снижает риски, связанные с концентрацией вложений в одном активе (секторе).

• Потенциал роста стоимости в некоторых сегментах недвижимости может быть связан с развитием инфраструктуры, изменением спроса, другими рыночными факторами.

• Дополнительные источники дохода. Помимо арендных платежей, инвесторы могут получать доходы от размещения фасадной рекламы, проведения мероприятий.

• Защита от инфляции. В условиях инфляции инвестиции в недвижимость могут служить защитой от обесценивания денег - рост стоимости недвижимости, арендных ставок может компенсировать потери от инфляции.

• Пассивный доход. Правильно организованное инвестирование в данный сектор может приносить пассивный доход. При этом необходимость активного участия инвестора в управлении объектом минимальна.

• Возможность долгосрочного инвестирования – с такой целью приобретаются многие объекты коммерческой недвижимости. Это позволяет инвесторам планировать доходы и расходы на длительный период.

Важно учитывать, что инвестиции в коммерческую недвижимость сопряжены с рисками, такими как колебания спроса, изменения законодательства, экономические факторы. Поэтому перед принятием решения об инвестициях необходимо провести тщательный анализ рынка и объекта.

На рисунке ниже показаны основные показатели инвестиций в недвижимость по стране в целом, Москве, Санкт-Петербургу, регионам России.

*На карте не отмечены города, в которых доля вложений от общего объема инвестиций составляет менее 0,5%.

Источник изображения: IBS Real Estate

Инвестиции в недвижимость в 1 квартале 2026, Россия

В первом квартале 2026 года инвестиции в недвижимость России снизились на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Общий объем вложений составил 184 миллиарда рублей, по данным компании CORE.XP:

• В коммерческой недвижимости падение составило 24% - вложения сократились до 153 миллиардов рублей.

• Особенно сильно пострадали инвестиции в офисы. Они снизились на 43%, достигнув 72 млрд рублей. При этом 41% от этого объема (29 млрд) пришлось на розничные продажи офисной недвижимости.

• Производственно-складская недвижимость показала более скромный рост. Вложения составили 17 миллиардов рублей, что на 15% меньше, чем в прошлом году. Это 9% от всех инвестиций в недвижимость.

• Торговый сегмент показал впечатляющий рост: вложения увеличились в 5,5 раз и достигли 62 млрд рублей. Это связано с повышенным интересом к качественным торговым объектам.

Стратегии инвестирования в 1 квартале

1. Арендный бизнес - покупка небольших помещений (10–30 кв. м) в жилых комплексах под магазины, аптеки, ПВЗ.

2. Закрытые ПИФы (ЗПИФ) -популярный инструмент для коллективных вложений в крупные коммерческие или складские объекты. Он позволяет получать доход без необходимости управлять объектом напрямую.

3. Редевелопмент - превращение старых административных зданий, помещений, складов в более востребованные форматы, например, небольшие производственно-складские блоки (light industrial).

Структура инвестиций и ключевые сделки 1 кв. 2026

В первом квартале, по данным Nikoliers, было зафиксировано 33 крупные сделки с коммерческой недвижимостью:

• Общий объем инвестиций составил 821,5 тыс. кв. м.

• «Средний чек»: 4,85 млрд рублей (рост на 64% год к году, поддержанный крупной сделкой с ТЦ «Метрополис»).

• Доля инвестиционных сделок: 67% (в среднем за 10 лет показатель держится на уровне 72%).

Лидеры среди инвесторов - физические лица

Рынок перешел под доминирование физических лиц, такая тенденция укрепилась с 2025 года:

• Частные инвесторы - 44% объема (70,9 млрд руб.)

• Банковский сегмент - 20% (32,7 млрд руб.)

• Корпоративный сегмент - 16% (26 млрд руб.)

• ЗПИФы - 13% (20,4 млрд руб.)

В первом квартале 2026 года общий объем инвестиций в недвижимость России составил около 184 млрд рублей. Основной «ударной силой» стал торговый сегмент, показавший многократный рост благодаря реализации крупных сделок.

На рисунке ниже представлены основные индикаторы рынка, детальная структура вложений и показатели по сегментам недвижимости в 2022-2025 году с прогнозом на 2026 год:

Источник изображения: Nikoliers 

Распределение инвестиций по сегментам недвижимости

(по данным инвестиционных сделок в коммерческом секторе)

Торговая недвижимость

• Объем - 74,1 млрд руб. (46,3% от общего объема)

• Рост в 11 раз по сравнению с предыдущим годом

Офисная недвижимость

• Объем: 53,3 млрд руб. (33,3% от общего объема)

• Снижение на 65% по сравнению с прошлым годом. Более 92% сделок сосредоточены в Москве

Складская недвижимость

• 18,4 млрд руб. (11,5% от общего объема).

• Снижение на 27% г/г.

• Основной фокус - регионы России (93% реализованных площадей).

• Москва и Санкт-Петербург - всего 2% и 5% соответственно.

Многофункциональная недвижимость (МФК)

• Объем: 10,8 млрд руб. (6,8% от общего объема).

• Пятикратный рост к сопоставимому периоду прошлого года.

Гостиничная недвижимость

• 3,4 млрд руб. (2,1% от общего объема).

• Снижение на 54% к 1-му кварталу 2025 года.

• Долгосрочный тренд поддерживается внутренним туризмом.

Общий объем вложений показывает структурные изменения после прошлогоднего ажиотажного спроса.

Источник изображения: Nikoliers

Основные показатели инвестиционной привлекательности

Комплексная оценка объектов коммерческой недвижимости основывается на анализе трех ключевых параметров: годовой доходности, срока окупаемости, уровня инвестиционных рисков.

Доходность представляет собой отношение чистого годового дохода к первоначальной стоимости приобретения объекта, являясь основным индикатором его финансовой эффективности.

Срок окупаемости инвестиций, рассчитанный на основе прогнозируемой доходности, также является важным критерием для принятия решений. Так при уровне доходности 10% средний срок окупаемости составляет около 10 лет, в то время как при доходности 15% показатель снижается до 6-7 лет соответственно. Консалтинговое агентство ВТЫ приводит ставки капитализации на московском рынке коммерческой недвижимости по сегментам:

• Офисные помещения: 11-12,5%

• Складские комплексы: 11,25-12,75%

• Торговые центры: 11,5-13%

• Гостиничные комплексы: 10,75-12,25%.

Срок окупаемости инвестиций, рассчитанный на основе прогнозируемой доходности, также является важным критерием для принятия инвестиционных решений. При уровне доходности 10% средний срок окупаемости составляет около 10 лет, в то время как при доходности 15% этот показатель снижается до 6–7 лет.

Инвестиции на офисном рынке Москвы

На рисунке ниже показаны ключевые показатели в офисную недвижимость на офисном рынке столицы в 1 квартале 2026 года и поквартальная структура вложений в период 2021 -2026 гг. (1 кв.).

Источник изображения: IBS Real Estate

В I квартале 2026 года на рынке коммерческой недвижимости преобладают два диаметрально противоположных тренда: офисы активно скупались конечными пользователями для собственного размещения (84%), тогда как склады приобретались преимущественно инвесторами с целью получения арендного дохода (93%).

Источник изображения: Nikoliers

Офисная недвижимость - структура спроса

84% площадей приобретено под собственное размещение (для нужд компаний), и только 16% - с целью получения арендного дохода. Это резкий разворот по сравнению с 2025 годом, когда классические инвестиционные сделки составляли 63% объема.

• Главными игроками стали банковские структуры. Они сформировали 61% всех инвестиций в офисы.

• Крупнейшая сделка: «Газпромбанк Лизинг» выкупил у девелопера «Абсолют» 57 тыс. кв. м в строящемся комплексе Luzhniki Collection.

• Прогноз - по мере снижения стоимости кредитования ожидается постепенное возвращение классических инвесторов, ориентированных на аренду.

Складская недвижимость

В данном сегменте, в отличие от офисов, 93% инвестиций в 1 квартале было направлено инвесторами под аренду. Этот сектор удерживает статус ключевого инструмента для ЗПИФов, на которые пришлось 79% от всех вложений за последние 5 лет.

На рисунке ниже представлена география структуры денежного объема сделок в период с 2018 по 1 кв. 2026 год.

Источник изображения: Nikoliers

Структура инвестиций – 1 квартал 2026

Доля инвестиций в коммерческую недвижимость, по данным IBS Real Estate, выросла до 73%, в то время как в первом квартале 2025 года она составляла 46%. При этом доля покупок для личных нужд уменьшилась с 54% до 27%.

Вложения в коммерческую недвижимость на этапе строительства снизились до 41%, тогда как в первом квартале 2025 года этот показатель был 63%. Однако он соответствует среднему уровню за последние пять лет.

Структура инвестиций в коммерческую недвижимость частично обусловлена крупными сделками в торговом сегменте, заключёнными в январе-марте 2026 года.