Инвестиции в коммерческую недвижимость Москвы в 2025 году показали смешанную динамику с общим объемом от 650 до 800 млрд рублей (в зависимости от источников), при доминировании столичного рынка над российским.
Общий объем таких инвестиций по итогам года стал на 37% ниже рекордного показателя 2024 года, но на 7% выше уровня 2023-го (IBC Real Estate).
На столицу пришлось 76% всех инвестиций в недвижимость России, при этом доля Санкт-Петербурга и Ленобласти сократилась до 9%.
Общие тенденции и прогнозы
В 2025 году инвестиции в коммерческую недвижимость показали снижение на 11% г/г.
-
Разные секторы демонстрировали рост или снижение в зависимости от ввода новых объектов и спроса.
-
Сделки ускорило смягчение монетарной политики.
-
В структуре инвесторов усилилась роль банковских организаций и госкорпораций.
-
Вырос интерес к инвестициям на стадии девелопмента. Рост доли таких проектов достиг 46%.
-
Прогноз на 2026 год предполагает стабилизацию с возможным охлаждением рынка и ростом цен на 5-10%.
Офисная недвижимость
Ввод новых офисов в Москве в 2025 году увеличился на 11% год к 2024 году. При этом 98% сделок шли на продажу инвесторам на этапе строительства. Общее снижение инвестиций в офисный сектор к 2024 году составило порядка 20%.
-
Средняя цена снизилась на 8% до 400 тыс. руб./кв. м (по причине разницы локаций).
-
Премиум-объекты в центре остались стабильными.
-
На декабрь 2025 года вакансия в действующих объектах составляла 10% (448 тыс. кв. м, CORE.XP), преимущественно в районе Садового кольца, Хамовников, за пределами МКАД.
-
В 2025 году 19% предложения на покупку было доступно в строящихся объектах, со сроком реализации в течение 2-х лет. 70% предложения приходилось на объекты, которые будут введены после 2028 года.
Согласно прогнозам экспертов, в 2026 году арендные ставки класса А вырастут на 10-15% при дефиците качественного предложения.
-
Ставка капитализации (cap rate - отношение чистого операционного дохода объекта недвижимости к его рыночной стоимости) составит 8-9,5% для класса А.
-
Ожидается снижение инвестиций на 20% год к году, но Москва сохранит своё лидерство.
Отели
Гостиничный сектор демонстрировал рост на фоне развития внутреннего туризма и крупных инвестиционных проектов.
- Объем инвестиций по отношению к 2024 году увеличился в 2,4 раза.
Торговая недвижимость
В 2025 году покупки торговых площадей в Москве выросли на 25% к предыдущему году благодаря спросу и долгосрочным арендаторам. Основные показатели остались на уровне прошлого года
-
Сегмент занял 9% от общего объема инвестиций, 27% по количеству сделок.
-
Районные ТЦ и стрит-ритейл лидировали по активности.
-
Прогноз по росту ставок аренды - 3-6%. По cap rate - 10-12,5% из-за умеренных рисков.
-
Сектор останется востребованным за счет потребительского спроса в столичном регионе.
Складская и логистическая недвижимость
В 2025 году сектор показал стабильный интерес благодаря логистическим хабам. Инвестиции поддерживались общим подъемом на 80% в 1 квартале.
-
Общий вклад в рынок был значимым на фоне дефицита качественных объектов.
-
По итогам 2025 года снижение составило 10%.
-
В 2026 году ставки аренды в Московском регионе могут достигнуть 4200-7000 руб. за кв. м в год, ставка капитализации - 9-10,5%. Сектор останется одним из лидеров спроса наравне с офисами.
Деловые и развивающиеся кластеры
Даниловский: реализовано 277 тыс. кв. м жилья и коммерции. Это 17 проектов бизнес-класса у Павелецкой. Высокий спрос на аренду и продажу благодаря деловой активности.
Хорошево-Мневники: 197 тыс. кв. м. Зеленая зона «Серебряный бор» и проект «Большой Сити» стимулировали инвестиции в логистику и офисы. Район перспективен для смешанной застройки.
Крупные девелоперские проекты 2025
В 2025 году наибольшие инвестиции в коммерческую недвижимость Москвы привлекли районы ЦАО - Пресненский, Хамовники и Дорогомилово, где сосредоточились сделки по премиум-офисам и торговым объектам.
-
Даниловский и Хорошево-Мневники лидировали по объему реализованных площадей в бизнес-сегменте, благодаря близости к деловым кластерам, таким, как «Москва-Сити».
-
Перспективные промзоны - ЗИЛ, Верейская также отметились ростом инвестиций за счет логистики и редевелопмента.
-
За пределами центра - Новомосковский округ (ТиНАО) и Северный административный округ (САО) благодаря масштабным жилым и коммерческим кластерам от ПИК, ГК «Самолет», А101. А общий ввод жилья превысил рекорды, с фокусом на реновацию и редевелопмент промзон.
-
Лидер по объёму строительства - ГК «ПИК» (2-4,2 млн кв. м). А также ГК «Самолет» и MR Group с фокусом на высотки и бизнес-класс. «Донстрой» и А101 (384 -798 тыс. кв. м), премиум-кластеры плана «Остров».
-
В 2026 году ЦАО сохранит лидерство. При этом ТиНАО вырастет за счёт инфраструктуры.
Основные риски для рынка
-
Возможная коррекция доходности после смягчения ключевой ставки
-
Ограниченное предложение ликвидных объектов
-
Потенциальные колебания спроса в рознице.
Выводы
Ключевые сегменты рынка коммерческой недвижимости остаются стабильными, предлагая доходность выше инфляции.
Рост строительства сопровождается минимальным увеличением предложения. Это говорит о быстром поглощении новых площадей рынком.
-
В конце года лидером по инвестиционной устойчивости остался складской сектор (развитие маркетплейсов, спрос от логистических операторов).
-
Street-retail (объекты 30-120 кв. м) стабильно востребован из-за низкой вакансии и минимального простоя.
-
Офисный сегмент умеренно привлекателен: компании арендуют меньше площадей, но выбирают качественные пространства в БЦ.
-
Объекты под общепит и локальную розницу (до 60 м²) показывают доходность 10-12%.
Коммерческая недвижимость остается для инвесторов одним из немногих надежных способов сохранить и приумножить капитал.