Рынок офисной недвижимости столицы демонстрирует устойчивую положительную динамику. Дефицит качественных предложений сохраняется. Наиболее остро он ощущается в сложившихся деловых районах.
В первом полугодии 2025 года рынок офисной недвижимости Москвы продемонстрировал признаки стабилизации после периода турбулентности, характерного для предшествующих лет. Данный тренд обусловлен совокупностью факторов, включая макроэкономические изменения, адаптацию к новым регуляторным требованиям и переформатирование корпоративных стратегий. В результате наблюдается восстановление спроса на офисные площади, что помимо стабилизации рыночных условий свидетельствует о повышении предсказуемости для участников рынка.
Дефицит высококачественных офисных пространств в ключевых деловых кластерах Москвы продолжает оказывать значительное влияние на динамику арендных ставок, удерживая их на исторически высоком уровне. Рост ставок аренды становится более точечным. Эксперты прогнозируют, что до конца года сохраняется потенциал дальнейшего роста, но более умеренными темпами.
Согласно аналитическим данным IBC Real Estate, к началу летнего периода 2025 года, запрашиваемые арендные ставки для отдельных объектов класса Prime в престижных локациях, таких как Москва-Сити и Центральный деловой район, достигали рекордных показателей в диапазоне 80 тысяч рублей за квадратный метр без учета НДС и 75 тысяч без учета OPEX (операционные расходы).
На рисунке ниже представлены индикаторы рынка Москвы в 1-м полугодие 2025 года по данным отчета компании Nikoliers.
Источник: Nikoliers
Основные индикаторы офисного рынка и прогнозы за период 2023 год - 1-е полугодие 2026 года включительно показаны в таблице ниже.
Источник: Nikoliers
Инвестиции в офисную недвижимость
Общий объем введенных в эксплуатацию офисных площадей в Москве в 1 полугодии 2025 года составил порядка 250 тысяч квадратных метров. Большинство новых объектов сосредоточено в центральных и западных административных округах столицы, что свидетельствует о стратегической направленности девелоперской активности в этих локациях. Такая тенденция обусловлена высокой инвестиционной привлекательностью указанных зон, а также их стратегическим значением для деловой инфраструктуры города.
Крупнейшие офисные проекты в 1 полугодии 2025
В первой половине 2025 года на рынке офисной недвижимости Москвы появились значимые объекты: STONE Ходынка 3 - премиальное офисное здание общей площадью 72 000 кв. м, STONE Мнёвники - бизнес-центр класса А, входящий в портфель девелопера STONE, который активно развивает офисные проекты в столице, STONE Римская - современный бизнес-центр класса А недалеко от Таганки. Проект включает:
Наиболее активными районами для строительства новых офисов стали: Ходынское поле - развитие офисного квартала STONE, Мнёвники – это новые проекты бизнес-центров, район Савеловской - формирование офисного кластера «Белорусская-Савеловская», Калужская - развитие новых деловых пространств.
Спрос и вакансия в Москве и ЦМТ
Спрос на офисные помещения демонстрирует умеренный рост. Основными арендаторами выступали IT-компании, финансовые организации, консалтинговые фирмы и производственные предприятия.
Анализ рынка офисных помещений демонстрирует, что уровень вакантности в целом составляет 4,6%, что представляет собой снижение на 1,9 п.п. по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Недавно были опубликованы данные о том, что вакансия в ММДЦ «Москва Сити» достигла 1%.
В Офисно-квартирном комплексе ЦМТ Москвы (ОКК), объединяющем более 100 тыс. квадратных метров офисных площадей класса А и B, вакансия в январе – июне 2025 года сохранилась на уровне менее 2%.
Директор ОКК ЦМТ Ирина Крылова считает, что сегодня, кроме цены, конкурентным преимуществом на рынке офисов является имидж бизнес-центра, его локация, гибкий подход арендодателя к клиенту, а также качество дополнительных услуг для сотрудников арендатора (столовые, аптека, банкоматы и многое другое). Во все времена важнейшей составляющей остается охрана и безопасность.
Об особенностях управления крупными офисными комплексами Ирина Крылова рассказала в интервью изданию Welcome Times.
После пандемии офисный рынок изменился. Многие арендаторы стали выбирать гибридный формат работы, что дает возможность увеличивать количество сотрудников на одно рабочее место, то есть эффективнее использовать каждый метр площади офиса. Многие резиденты ЦМТ используют такой формат работы.
Также ряд арендаторов стал отдавать предпочтение офисам в формате опенспейс, что дает возможность сэкономить на арендных платежах, отсрочить поиск и переезд в офис большей площади.
Ирина Крылова прокомментировала дефицит качественной офисной недвижимости в столице. В связи с низкой вакансией на данном рынке как в ЦМТ, так и на рынке Москвы в целом, часто приходится сталкиваться с такими ситуациями: компания растет и ей нужно больше места, или, наоборот, компания оптимизирует затраты, хочет остаться в «ЦМТ», но занять офис поменьше. По словам Ирины Крыловой, всегда в приоритете интересы текущих резидентов, необходимо искать возможные варианты решения поставленных задач.
ЦМТ - это многофункциональный комплекс, который обслуживают многие группы специалистов: инженерные службы, подразделения охраны, IT-подразделения, строительный департамент, отделы продаж и маркетинга, отделы технической поддержки арендаторов. Ирина Крылова особо отметила:
«Профессиональная команда Центра международной торговли – это главная опора для каждого сотрудника. Мы сами поставили себе высокую планку в вопросе работы с нашими резидентами и проверяем себя на каждом этапе, чтобы потом не приходилось исправлять и переделывать».
Более подробно об особенностях работы Офисно-квартирного подразделения ЦМТ Москвы читайте в интервью ведущего эксперта офисного рынка столицы Ирины Крыловой.