Анализ тенденций и динамики коммерческой недвижимости, в том числе офисного сегмента является предметом постоянного профессионального внимания ЦМТ Москвы - одного из самых активных участников офисного рынка столицы. Загрузка офисных площадей ЦМТ, расположенного в сердце Деловой столицы, традиционно высокая. С возможностями ЦМТ в данном сегменте можно ознакомиться по ссылке.
Окончательные подсчеты рынка - 2023 будут подводиться в течение 1 кв. 2024. В этой статье хотим рассказать о первых результатах, полученных профессиональными консультантами рынка.
Инвестиции. В 2023 году годовой прирост по общему объему инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил 67,6%. Это максимальный показатель с 2016 года, когда он достигал 93%. По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем вложений в недвижимые активы достиг в 2023 году 833 млрд руб. Такой высокий рост объясняется рядом факторов. Так 1/3 сформировали крупные сделки по продаже активов 14 ТРЦ «МЕГА», ТРЦ «Метрополис» и Columbus, а также земельных участков МИЦ. Еще 30% (254 млрд руб.) составили сделки по продаже иностранными собственниками российских активов. Таким образом, торговая недвижимость стала лидером по объему инвестиций (39% от общего объема или 325 млрд руб.), что в 7 раз выше показателя 2022 года.
Второе место занял жилой сегмент с долей в 32% и объемом инвестиций в 263 млрд руб. (+19% к 2022 году). На третьем месте - офисная недвижимость с долей инвестиций 16% (136 млрд руб.) - рост к 2022 году составил 39%. Четвертое место разделили гостиничная недвижимость (53 млрд, +203% к 2022 г.) и складская недвижимость (54 млрд руб. снижение на 36% к 2022 г.). Доля инвестиций (около 2 млрд руб.) в многофункциональные комплексы составила в общем объеме 1%, что на 94% меньше, чем в 2022 году.
По регионам: наибольший объем инвестиционных вложений в 2023 г. пришелся на Москву - 538 млрд руб. (65% от общего объема), 17% от общего объема - на Санкт-Петербург - 140 млрд руб. В коммерческую недвижимость остальных регионов было вложено 155 млрд руб. (18%).
Спрос на офисную недвижимость. Спрос на офисные помещения в Москве - приобретенные в собственность и арендованные, включая продажу и аренду как готовых зданий, так и строящихся, составил в 2023 году рекордные 1,9 млн кв. м. По данным IBC Real Estate, этот показатель на 82,5% больше уровня 2022 г., на 31,9% выше уровня 2021 года и на 22,6% больше прежнего максимума, установленного в 2019 году. Несмотря на существовавшие в 2022 году пессимистичные прогнозы, уже в 1 квартале 2023 г. офисный рынок вступил в фазу активного восстановления.
Office Navigator констатирует, что офисный рынок переживает бум инвестирования, при этом активные позиции и у крупных игроков, и у частных инвесторов. Всё больше компаний делают выбор в пользу покупки, а не аренды офиса. Аналитические исследования показывают, что в Москве и крупных региональных городах востребованы высококачественные офисные площади. Эта тенденция стала настолько устойчивой, что консультанты постепенно исключили класс С из официальной классификации. По итогам 2023 года в московских бизнес-центрах класса А было продано более 200 тыс. кв. м офисных площадей, что стало рекордным показателем за всю историю развития рынка.
Рекордный спрос на офисы со стороны арендаторов и покупателей был очевиден уже по итогам 9-ти месяцев 2023 года – за первые 3 квартала общий объем сделок составил 1,4 млн кв. м или +34% к показателю всего 2022 года. Соответственно, уже тогда прогнозы были пересмотрены в сторону повышения. По мнению экспертов, рост средневзвешенных ставок аренды сложился технически, поскольку из общего объема вакансии уходили менее дорогие предложения.
Эксперты объясняют такую большую популярность офисов класса А дефицитом качественных предложений, а также появлением на рынке выгодных предложений - небольших блоков по 100–150 кв. м. Большим преимуществом являются низкий порог входа на первичном рынке офисной недвижимости (стоимость площадей ритейла в 1,5 раза дороже) и возможность заработка на всех этапах владения объектом. Также констатируется, что офисы класса А постепенно растут в цене даже с учётом амортизации.
Аналитики Office Navigator утверждают, что офисный рынок мало зависит от экономических кризисов и колебаний. О стабильности данного сегмента говорят события последних лет, когда несмотря на различные риски падения спроса, цен и арендных ставок не произошло. Соответственно, риск потери арендатора в офисном сегменте меньше, чем в других отраслях.
Активный спрос также объясняется возросшей в 2023 году деловой активностью. Если зарубежные компании в основном арендовали офисы, то российские предпочитают приобретать их в собственность. Ряд качественных офисных помещения, оставшихся после ухода иностранных компаний, перешел в собственность российских.
Новое строительство. В 2023 году темпы роста нового строительства были невысокими. Общий объем нового предложения, по данным компании ILM составил 291 тыс. кв. м - на 15% меньше чем в 2022 г. На моменте ввода, в течение года 60% офисных площадей уже были реализованы до момента завершения строительства.
Всего в 2023 году было введено в эксплуатацию 291 тыс м² офисных площадей: 183 000 м² класса А, 108 000 м² класса Б+. В 4 кв. 2023 было введено 129 000 кв. м. Самые крупные объекты - 1-ая фаза бизнес-квартала «Прокшино», БЦ «Тесла» и БЦ «Geolog».
Стоимость покупки офиса. По всем классам средневзвешенная цена продажи 1 кв. м, по данным NF Group, увеличилась за 2023 год и выросла с 317,1 тыс. до 360,8 тыс. руб. (+13,8%). Средние запрашиваемые цены продажи офисов по локациям были следующие:
-
Садовое кольцо — Третье транспортное кольцо: 365,7 тыс. руб./кв. м (без НДС)
-
Третье транспортное кольцо — МКАД: 370,8 тыс. руб./кв. м (без НДС)
-
за МКАД: 248,4 тыс. руб./кв. м (без НДС)
Ввод офисных площадей сохранился на невысоком уровне. В 2023 году ввод офисной недвижимости в Москве, по данным IBC Real Estate, составит 274 тыс. кв. м, что на 21% ниже показателя прошлого года. В компании поясняют, что это невысокий показатель, но в результате объем рынка офисной недвижимости в Москве впервые превысил 20 млн кв. м. С 2016 года среднегодовой объем ввода в эксплуатацию составлял 380 тыс. кв. м (за 7 лет - 2,69 млн кв. м).
Вакансия. Возросший спрос привел к рекордно низкой доле свободных площадей. Одной из причин такого небольшого количества свободных офисов является покупка или аренда большинства площадей на стадии строительства офисных зданий. По данным компании ILM, по итогам 2023 г. доля вакантных офисных площадей в среднем по рынку сократилась на 1,2 п.п. и достигла на конец декабря рекордных 6,6%. Качественные офисы, освободившиеся в 2022 году, постепенно уходят с рынка, а ограниченные темпы строительства сдерживают рост новой вакансии. Таким образом, по сегментам вакансия на конец декабря 2023 выглядит так: Класс «А» – 11,4%, класс «В+» - 6,8%, класс «В-» - 3,2%.
Аренда офиса. Самым дефицитным продуктом арендного рынка в Москве и Московской области в 2023 году стали небольшие офисные блоки класса «А», спрос на которые был крайне высок. Уровень их востребованности остаётся стабильным, даже несмотря на рост предложения по новым качественным площадям с начала года. Если раньше в сегменте класса «А» предлагались только крупные лоты от 1 до 5 тыс. кв. м, то сегодня на рынке присутствует предложение площадью от 50 до 150 кв. м., которые в основном предназначены на продажу. Для предоставления в аренду, по данным Office Navigator, попадают разделённые крупные лоты, которые не удалось реализовать целиком. Аналогичная ситуация наблюдается в сегменте офисов класса «В+». По итогам 1-3 кварталов 2023 доля вакансии составила всего 6%.
В 2023 году заключено меньше сделок аренды, чем в 2022 г. При этом в Office Navigator считают, что это положительный результат, поскольку все эти сделки сформированы новым спросом. В NF Group подсчитали, что в 2023 году основную долю арендного спроса на офисы формировали компании производственного сектора (18%), предприятия сектора технологии, медиа и телекоммуникаций (16%) и банковско-финансовый сектор (12%). По итогам года, объем сделок по расторжению иностранными компаниями долгосрочных договоров аренды или сокращению занимаемых площадей стал меньше. Расторжение сделок с иностранными компаниями составило менее 10% от общего объема (в 2022 г. – 30%, по данным IBC Real Estate).
Ставки аренды офиса. По данным NF Group, средняя ставка аренды в 4 кв. 2023 в классе А составила 26,46 тыс. руб. за 1 кв. м в год (+1,6% выше конца 2022 года). В офисах класса В средняя арендная ставка составила 18,07 тыс. руб. за 1 кв. м в год, что на 2,8% превосходит прошлогодний показатель (17,58 тыс. руб.).
По данным ILM, в классе А средневзвешенный показатель запрашиваемой ставки аренды по итогам декабря составил 26 500 руб. за кв. м в год. (- 2%). В 4 кв. 2023 средняя стоимость аренды снизилась на 1% к показателю 3 квартала. Такое небольшое падение связано со снижением ставок аренды в ряде объектов и появлением новых объектов за пределами центра города по более низким ставкам. При этом в ряде востребованных районов стоимость аренды выросла. В офисах класса Б+ за 3 квартал средневзвешенная ставка аренды выросла на 5% и составила 21 700 руб. за кв. м в год (уровень 4 кв. 2022). По оценкам экспертов, рост показателя обусловлен изменением структуры предложения, поскольку с увеличением спроса с рынка ушли менее дорогие помещения.
Эксперты поясняют, что рост ставки технический и связан в первую очередь с вымыванием менее дорогих предложений. Фиксируется высокий спрос на недорогие помещения, они исчезают из общей вакансии, а средняя расчетная ставка аренды увеличивается. В IBC Real Estate также замечают, что в этом году собственники заняли выжидательную позицию. При сохранении высокого уровня деловой активности в 2024 году возможно повышение ставок аренды.
Прогнозы на 2024 год. По мнению аналитиков IBC Real Estate, по итогам текущего года объем инвестиций в коммерческую недвижимость в целом может составить 400-450 млрд руб., что будет сопоставимо с уровнями 2021 и 2022 гг. По прогнозам, в наступившем 2024-м году объем инвестиций в российскую недвижимость заметно сократится. На фоне высокой ключевой ставки в 1 полугодии темпы роста вложений в недвижимость стабилизируются. По итогам 2024 г. объем инвестиций может составить 400-450 млрд руб. (на уровне 2021-2022 гг.)
В отношении нового строительства, на ближайшие 3 года к вводу запланировано 1,9 млн кв.м офисных площадей, из которых 63% будет предлагаться на продажу, а 42% уже реализовано. При этом могут возникнуть новые предложения от частных инвесторов, которые приобретали блоки в строящихся БЦ.
На 2024 год, по данным ILM, в Москве запанирован ввод порядка 800 тыс. кв. м. офисных площадей. Реальный объем нового строительства в условиях экономической нестабильности может составить около 500 тыс. кв. м. Основная часть нового предложения будет вводиться частично или полностью реализованной.
Эксперты прогнозируют, что офисный рынок ждет активизация спроса, который будут формировать в основном компании госсектора, сектор IT, банки и строительные компании. В 2024 году ожидается закрытие ряда крупных сделок, а также дальнейшее сохранение интереса со стороны крупных компаний к приобретению офисов в собственность. На рынке сохранится дефицит крупных блоков в готовых зданиях, поэтому компании будут рассматривать походящие варианты в строящихся бизнес-центрах. В NF Group утверждают, что в настоящее время для реализации предлагаются только 30% от всего объема 2024 года.
В 2023 году консультанты отмечали активное вымывание площадей с готовым ремонтом (за выездом иностранных компаний). Как мы уже писали в статье Актуальные тренды рынка офисной недвижимости, наиболее востребованными будут офисы с готовой отделкой, что значительно снижает срок экспозиции офисного помещения для сдачи в аренду.
В 2024 г. в условиях снижения деловой активности может ожидаться незначительный рост вакансии. Тем не менее, увеличение количества невостребованных офисных предложений будет ограничивать особенность будущего нового ввода – это сокращение объектов спекулятивного строительства и реализация площадей до ввода объектов в эксплуатацию.