В 2023 году в секторе офисной недвижимости сформировался ряд тенденций, которые проявились после событий 2022 г. CRE приводит мнение экспертов девелоперской компании West Wind Group по трендам офисного рынка, сформировавшимся по итогам прошлого года. Первый из них – это рост инвестиций в офисный сегмент со стороны компаний и частных инвесторов, как для своих потребностей, так и для последующей сдачи в аренду. В числе причин двукратный рост ключевой ставки, сделавший офисную недвижимость одним из эффективных инструментов сохранения средств в условиях инфляции. Так, например, сегмент премиум-класса показал полную загрузку и доходность более 10% в год. Также в числе причин роста вложений в данный сектор невозможность инвестировать средства за рубеж и растущий спрос на офисы со стороны компаний, связанных с госсектором (промышленный, оборонный, IT-сектор).
Трендом рынка 2023 стал повышенный спрос на офисы премиум-класса. Компании, оптимизируя затраты, переезжали из элитных в более доступные по цене бизнес-центры класса В+, сохраняющие при этом высокие стандарты офисной недвижимости. Корпорации стремятся располагать представительские и бэк-офисы в одном здании, что упрощает управление и взаимодействие между структурными подразделениями.
В связи с выходом на рынок большого количества непрофильных инвесторов усилилась тенденция передачи арендного бизнеса в доверительное управление. Но и те, кто имел опыт управления офисной недвижимостью стали прибегать к такой форме, чтобы сократить риски в условиях турбулентности. Так, по объектам West Wind Group, доля покупателей готового арендного бизнеса, прибегнувших к доверительному управлению, выросла за 2023 г. более чем в 2 раза, в 2020-2021 гг. она составляла 25%, сегодня - 60%.
Также эксперты отметили рост интереса участников рынка к редевелопменту зданий под бизнес-центры. Особенно активно эта тенденция проявляется в отношении объектов в пределах Садового кольца. В этой локации расположено много построенных давно или морально устаревших зданий. Маржинальность офисов в бизнес-центрах, созданных в результате такого редевелопмента, достигает 50%.
Еще один тренд – преобладание на рынке сделок по готовым офисам. В 2023 году у резидентов наметилась тенденция быстрого въезда и выезда без затрат на обустройство, поэтому их практически не интересовали лоты shell&core. Для инвесторов, которые начали развивать арендный бизнес, так же важно, чтобы помещение сразу было готово к работе. Девелоперы, в свою очередь, подстраиваясь под предпочтения клиентов, стали выводить на рынок всё больше готовых офисов.
Говоря о прогнозах на 2024 год, эксперты основываются на том, что геополитическая ситуация и экономика страны сохранится на сегодняшнем уровне и станет более стабильной. На основе данных 2023 года о трендах и тенденциях рынка офисной недвижимости в секторе коворкингов и смарт офисов рассказал управляющий партнер сети смарт-офисов SOK Ирек Аллаяров. Так, в 4 квартале 2023 количество сделок и контрактов выросло. Это относится и к среднему, и к крупному бизнесу, и к корпорациям. Эксперт отметил тенденцию возврата арендаторов к более экономичным вариантам с меньшим набором услуг, после того, как они попробовали более дорогие.
В Москве и в Санкт-Петербурге рынок коворкингов и смарт-офисов насыщен предложением, а конкуренция высока. В больших городах, по-прежнему, средние цены находятся в диапазоне от 15 до 60 тыс. рублей в месяц за место. В регионах ситуация отличается - после ухода иностранных производств локальный бизнес активно развивается и расширяется, соответственно, спрос на офисную аренду сильно растёт. В регионах наблюдается спрос от больших корпораций на рабочие пространства от 150 до 300 человек и на небольшие группы из 20-30 человек. Наблюдается децентрализация бизнеса, соответственно, будет расти потребность в микропродуктах.
Развивается тенденция built-to-suit - постройка пространства с нуля под запрос. При этом строится объект на большее количество мест, которые в дальнейшем либо остаются резервом на случай расширения штата клиента, либо выводятся в розницу. Также развивается формат с использованием CapEx-инвестиций. Эксперт считает, что на сегодня рынку офисной недвижимости не хватает специальных сервисов, для быстрого поиска мест для работы в определенной локации и по заданным параметрам. Пока существует только один такой ресурс - Коворкинги.ру. По мнению специалиста, рынок в 2024 году не станет более конкурентным, соревноваться будут по-прежнему известные рыночные игроки. Стоит ждать ротации игроков на рынке аренды недвижимости, поскольку команды клиентов растут сейчас очень быстро, и клиенты уходят к тому, у кого есть подходящий масштаб.
В отношении иностранных клиентов и инвестиций глобальных изменений в 2024 году не предвидится. Часть клиентов, которые были вынуждены релоцироваться в 2022 году, возвращаются, но спрос со стороны российского бизнеса растет гораздо быстрее и именно он будет в фокусе внимания девелоперов. Развитие рынка смарт-офисов и коворкингов будет не стремительным, но устойчивым.
Об итогах 2023 года на рынке офисной недвижимости и прогнозах на 2024 год мы еще будем говорить на страницах нашего сайта. Следите за новостями!