Рынок офисной и гостиничной недвижимости по итогам I полугодия 2018


По материалам Marketbeat Summer Insights компании Cushman&Wakefield

Недавно в Центре международной торговли Москвы состоялось ежегодное мероприятие компании Cushman&Wakefield презентация отчета #Marketbeat Summer Insights, в ходе которого эксперты компании представили результаты исследований рынка офисной, гостиничной, складской и торговой недвижимости Москвы по итогам первого полугодия, а также свой взгляд на макроэкономические процессы и рынки капитала. В данной статье мы приводим обзорные данные по сегментам офисной и гостиничной недвижимости московского рынка, представленные Cushman&Wakefield, а также графические материалы партнеров.

Эксперты Cushman считают, что оперативные макроэкономические данные и прогнозы сегодня можно охарактеризовать как достаточно противоречивые: при ожидаемом в 2018 году росте заработных плат в 2019 году прогнозируется практически нулевой рост доходов населения. По данным Минэкономразвития, темпы роста 2018 года окажутся более высокими, чем в 2019 и 2020 годах, а это означает, что смена цикла на рынке недвижимости откладывается на длительный срок и произойдет не ранее 2022-2024 годов.

В целом для кредитного сектора весна прошла позитивно: просроченная задолженность в таких проблемных отраслях, как недвижимость и строительство несколько снизилась на фоне позитивной динамики корпоративного долга в марте и апреле. Ключевая ставка осталась без изменений (7,25%), при этом доля просроченной задолженности по операциям с недвижимостью составила 21,6%. Возобновилось активное кредитование экономики, однако уже в мае рост задолженности прекратился, а в торговом секторе снова началось кредитное сжатие. Такая тенденция сложилась вопреки прогнозам, сделанным ранее, которые говорили о том, что в преддверии ЧМ ритейлеры и дистрибьюторы будут готовить стоки. Аналитики Cushman предполагают, что в летние месяцы ускорится рост кредитования потребительского сектора, связанный с притоком туристов, что, в свою очередь, сгладит традиционный летний спад потребительской активности в стране.

Данные анализа инвестиционного рынка Восточной Европы в целом показали, что статус крупнейшего инвестиционного рынка первого полугодия сохранила Польша: на ее долю пришлось 52% всех инвестиций в коммерческую недвижимость. В целом инвестиции в коммерческую недвижимость в Восточной Европе снизились на 24% по сравнению с I полугодием 2017 года и составили 7 млрд евро. В Восточноевропейском регионе инвестиции распределены достаточно равномерно между внутренними – европейскими – и внешними инвестициями из Америки, Азии, Африки, при этом доля внеевропейских инвестиций возросла в 2018 году. В долгосрочной перспективе рост продемонстрируют именно внешние инвестиции с приходом новых игроков.

Российский инвестиционный рынок показал медленный старт с начала года, в связи с этим предыдущий прогноз в 4,5 млрд евро на 2018 год был пересмотрен. По последним прогнозам, до конца года Россия достигнет уровня в 4 млрд евро. Общие инвестиции в коммерческую недвижимость в России по итогам I полугодия составили 480 млн евро. Среди публичных девелоперских компаний лидером квартального роста оказалась группа ПИК (+10,2%), а самое сильное падение за 90 дней показала Система Галс (-21,5%). В первом полугодии этого года при уровне ключевой ставки ЦБ в 7,25% актуальная ставка капитализации офисной недвижимости составила 9,5%, прогноз инвестиций на 2018 год снизился на 11%. Снижение ставки капитализации будет замедлено из-за ослабления рубля. При этом, по мнению экспертов, целый ряд крупных сделок с недвижимостью ожидается во II полугодии.

Если доля иностранных инвестиций в Восточной Европе составила 73%, то доля иностранных инвестиций в России в I полугодии 2018 составила всего 24%. Небольшая доля иностранных инвестиций в нашей стране (порядка 20%) сохранится до тех пор, пока рынок вновь не откроется для иностранного капитала.

По состоянию на 9 июля, общее количество площадей класса А, В+ и В- в Москве составило 16,99 млн кв. м., при этом объем нового строительства составил - 41 тыс. кв м., а объем поглощения (разница между площадями, занятыми на начало и конец периода) - 144 тыс. кв.м. Поглощение остается положительным с конца 2017 года, поскольку на фоне низкой строительной активности и высокого спроса дополнительные площади «выбираются» с рынка. Доля свободных площадей по классу А и В (В+ и В-) на конец полугодия составила 11,6%, уровень вакантных площадей продолжил снижение по причине сокращения объема нового строительства. Площадь свободных площадей в данном сегменте на конец второго квартала составила 1,97 млн кв.м. Таким образом, общее количество арендованных и купленных площадей на рынке Москвы составило 950 тыс. кв. м.

Несмотря на общий негативный фон, все индикаторы офисного рынка показывают положительную динамику. Эксперты считают, что, несмотря на волатильность экономики, рынок нашел баланс и в этом году покажет незначительный рост, поскольку все показатели рынка офисной недвижимости постепенно улучшаются. Особенно вырос спрос и арендные ставки в классе А. Также во II квартале зафиксирован рост в сегменте prime. Так, в 2011-2014 годах среднегодовой объем сделок в сегменте А составлял 350 тыс. кв. м, а в 2015-2017 годах - уже порядка 550 тыс. кв. м. По мнению экспертов, арендаторы стали активнее использовать лояльные условия аренды, предоставляемые им на наиболее качественных площадях.

Всего в 2018 году будет построено 250 тыс. кв. м., ввод же основной доли новых объектов переносится на конец года. В 2019 году уровень строительной активности будет оставаться низким. Во II квартале 2018 года был введен только один бизнес-центр - МФЦ «Николин Парк» в Новой Москве площадью 2 310 кв. м. Объем нового строительства в I полугодии оказался практически в 2 раза выше аналогичного показателя прошлого года (41 тыс. против 23 тыс. кв. м, соответственно). Однако по итогам года новое строительство составит 250 тыс. кв. м, что на 40% ниже аналогичного показателя 2017 года, при этом площадь большинства новых зданий не будет превышать 20 тыс. кв. м. Аналитики считают, что в ближайшие 3 года в структуре предложения будет расти доля класса А, в классе В будут вводиться в оборот в основном объекты после реконструкции.

Сумма сделок по аренде и продаже в первом полугодии составила 1850 тыс. кв. м. Активность спроса арендаторов оценивается как рекордно высокая и сохраняется на уровне прошлого года. В структуре спроса порядка 15% составляют крупные сделки (от 5 тыс. кв.м.). Среди наиболее активных секторов-арендаторов по количеству сделок – банковские и финансовые компании - 20%, предприятия оптовой и розничной торговли -14%, компании IT и ПО - 13%, FMCG (10%). По оценке Cushman & Wakefield, в следующем году ожидается некоторое снижение спроса в связи с принимаемыми государством мерами по увеличению налоговой нагрузки на бизнес и консервативными прогнозами развития экономики. Но к 2020 году спрос на офисную недвижимость должен восстановиться и выйти на уровень 2017 года.

Эксперты прогнозируют незначительное увеличение ставок аренды в офисной недвижимости. По итогам I полугодия все сделки по аренде составили в среднем 324 долл. за кв. м в год или в рублевом эквиваленте - 19 408 руб. за кв м. Согласно расчетам, средневзвешенная ставка в долларах США в классе А в первом полугодии составила 486 долл. за кв. м в год (29 117 рублей). Средневзвешенная ставка в рублях по сделкам аренды в классе В составила 15 537 руб. за кв. м в год или 259 долл. за кв. м в год. Стоит подчеркнуть, что доля сделок в долларах в среднем по рынку за I полугодие составила 10%, что превысило аналогичный показатель прошлого года на 3%. В классе A эта доля значительно выше и составляет порядка 20-25% и в 2017, и в 2018 году.

По прогнозам компании, несмотря на волатильность экономических показателей и влияние геополитических факторов, средняя ставка аренды будет расти в ближайшие годы, но в основном за счет класса А. Также как уже говорилось выше, факторами влияния останутся низкие темпы строительства и вымывание ликвидного качественного предложения.


По расчетам Cushman&Wakefield и Правительства Москвы, номерной фонд классифицированных гостиниц Москвы без учета хостелов и апартаментов на июнь 2018 года составил порядка 60 тыс. номеров. Из них объем номерного фонда, соответствующий современным стандартам качества, составляет 19,5 тыс. номеров.

По итогам года качественный прирост предложения на рынке Москвы должен составить 2,8%. В первом полугодии основной рост предложения был зафиксирован в сегменте приаэропортовых гостиниц. Новые (не реконструированные) отели Москвы в 2018 году - это Ибис Аэропорт Домодедово, номерной фонд - 152 номера, отель открылся в I квартале; Холидей Инн Экспресс Аэропорт Шереметьево – 192 номера, открылся в I квартале и открывшийся во II квартале Даблтри Хилтон Москва Аэропорт Внуково с фондом в 432 номера, то есть всего 776 новых номеров в районах аэропортов.

Во II квартале 2018 состоялось открытие гостиницы Холидей Инн Экспресс Ховрино (бывший ГК Союз). В IV квартале планируется открытие РэдиссонБлюОлимпийский с фондом в 379 номеров.

Хотя гостиничный рынок и показал меньший объем предложения, чем в 2017 году, объем нового предложения не говорит о нисходящем тренде. Ситуация объясняется высоким количеством нового предложения в 2017 году, а также в 2018 году: из 550 номеров новых гостиниц, заявленных к вводу, 171 номер (РэдиссонБлюОлимпийский) уже введен в эксплуатацию.

Однако если реализации проектов, заявленных на 2019-2022 гг. сохранится, то уже с 2019 года темпы роста вернуться на годовой уровень, превышающий 8%, и актуальное сокращение объема новых гостиничных номеров может оказаться кратковременным.

В секторе гостиничной недвижимости результаты первого полугодия оказались под сильным влиянием Чемпионата мира по футболу. По официальным оценкам, за время мероприятия Москву посетило порядка 3 млн туристов, включая 1,2 млн гостей из дальнего зарубежья. Cushman&Wakefield констатируют, что все московские гостиницы активно использовали шансы заработать во время знакового события. Предварительные операционные результаты в городских гостиницах за июнь говорят о значительном, практически на 200-300% и более, приросте RevPAR (доходность на номер) по сравнению с показателем июня прошлого года. Такой показатель достигнут, в основном, за счет повышения цен на размещение.

Используя повышенный спрос в недели до мероприятия и в недели во время проведения мероприятия, московские гостиницы успешно реализовали стратегию повышения стоимости размещения, не потеряв при этом в количестве реализованных номеров. В результате рост показателя доходности на номер в первом полугодии достиг практически 55%. Изменение средней цены на номер в июне составило 204,7% (в рублях). При этом московские гостиницы не только существенно нарастили цены, но и увеличили уровень загрузки на 10,1%. В итоге среднегодовой уровень загрузки в июне для рынка в целом составил 89,1%.

В среднем для гостиниц современного типа уровень загрузки за 6 месяцев составил 73,7%, что на 5,2% выше аналогичного показателя предыдущего года. Максимальная загрузка номеров зафиксирована в сегменте высокого (76,5%) и среднего ценового сегмента, а также в категории «выше среднего» (77,5%). Во время проведения ЧМ цены размещения во всех сегмента выросли в среднем на 40%: с 6 443 руб. за тот же период прошлого года до 9 263 руб. в 2018 году. Максимальный прирост (до 22 552 руб.) обеспечили себе гостиницы люксового сегмента, который составил +65,4%. Люксовые отели размещали в основном функционеров FIFA, ВИП-гостей и некоторые футбольные команды. В итоге прирост АDR в данном сегменте составил 277% по отношению к предыдущему периоду (с 14 079 до 53 081 руб.), а с учетом увеличения загрузки на 13%, доходность на номер выросла до 44 745 рублей.

По мнению аналитиков, в дальнейшем гостиницы Москвы войдут в привычный ритм работы. По их мнению, после завершения подобных масштабных событий традиционно возникает некоторое снижение, которое при этом выпадет на последние летние месяцы, затем происходит восстановление традиционного спроса. С учетом восстановления общей деловой активности в сентябре такое временное снижение не может существенно повлиять на финансовые результаты года. На сегодняшний день прогнозные данные по итогам года говорят о 10-15% росте.

Высокая оценка России как принимающей стороны ЧМ за безупречное проведение мероприятия, а также реальный позитивный имиджевый и финансовый эффект от притока туризма в масштабе страны заставляют государство еще раз поставить вопрос о либерализации визового режима. Такая мера может существенным образом повлиять на объемы туристических потоков. Например, регионы Москва и Санкт-Петербург могут показать 10-20% рост, а также способствовать повышению спроса на гостиничные услуги в течение всего года.

3.151558678456
Поделиться:
ЦМТ в соц.сетях:
© 2001 - 2019 • Центр международной торговли • 123610, Москва, Краснопресненская наб., д.12 • +7(495) 258-12-12servinfo@wtcmoscow.ru Яндекс.Метрика