28.06.2017

Рынок офисной недвижимости: состояние по итогам I квартала 2017 года

Сегодня мировое сообщество обращается к экономике знаний и технологий. Основной платформой развития технологической революции становятся города. Залогом их успешного экономического развития является деятельность людей, способных генерировать новые направления, развивать перспективные виды бизнеса и применять инновационные методы к уже существующим процессам. Успешными будут города, способные эффективнее других привлекать человеческий капитал и своевременно адаптироваться к новой технологической реальности. Для этого мегаполисам необходимо располагать развитой инфраструктурой как для жизни, так и для ведения бизнеса. Процесс урбанизации требует дополнительных инвестиций в первую очередь в повышение качества активов и развитие инфраструктуры, не всегда успевающей за развитием городов. Сегодня на долю 600 крупнейших мегаполисов приходится больше половины мирового ВВП, что составляет 30 трлн долларов. По данным ООН, в двадцати богатейших городах зарегистрировано 75% крупнейших компаний. По прогнозам, по вкладу в рост мирового ВВП к 2025 году Москва займет 17-е место, а по численности населения к 2030 году (прогноз - 12,2 млн человек) выйдет на 31-е место, опередив Париж и Лондон.

Одним из важнейших инструментов гармоничного развития инфраструктуры городов является коммерческая недвижимость: офисные, гостиничные, конгрессные, торговые и складские площади. Особый сегмент в коммерческой недвижимости занимают немногочисленные многофункциональные комплексы, объединяющие в себе различные виды коммерческой недвижимости, а также рекреационные зоны, выставочные пространства, жилые объекты и социальную инфраструктуру. Такие комплексы могут представлять собой и зоны опережающего развития, и технопарки, и объекты типа «город в городе». Центр международной торговли Москвы является ярким примером многофункционального комплекса,  объединяющего под одной крышей 270 тыс.м2 площадей, где размещаются апарт-отель «Международная», три офисных здания классов А, В и В+, основной и клубный корпус гостиницы Crowne Plaza Moscow WTC, современный высокотехнологичный конгресс-центр, оснащенный для проведения мероприятий различного уровня и формата, два спортивных клуба и другие функциональные площади.

Высокая конкуренция на рынке недвижимости постоянно требует повышения качества услуг, результативности и развития. Основным преимуществом ЦМТ является своевременная реакция на тенденции рынков, широкий спектр сопутствующих услуг и комплексных предложений, благодаря которым гости и арендаторы могут и работать, и организовывать свой досуг. Сегодня Центр международной торговли – это не просто многофункциональный объект недвижимости, он ставит своей задачей создание комфортной бизнес-среды и содействие развитию делового сообщества как в России, так и за рубежом. Деятельность ЦМТ, направленная на укрепление международного делового сотрудничества, содействие развитию регионов России, позволяет комплексу поддерживать статус не только современного объекта недвижимости, но и надежного бизнес-партнера.

В данной статье рассмотрим более подробно рынок офисов как один из наиболее востребованных секторов коммерческой недвижимости. Отдел исследований Cushman & Wakefield представил обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам I квартала 2017 года. По данным исследования, инвестиционные ожидания за период январь-март не вполне оправдали оптимистичные прогнозы. По данным Cushman & Wakefield, во втором квартале ожидалось незначительное укрепление ставок аренды, обусловленное в большей степени коррекцией после затяжного падения рынка. Стабилизация курса рубля, постепенное восстановление экономики и деловой активности должно восстановить доверие к рынку недвижимости в целом. Российский рынок имеет наибольший потенциал роста, объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость демонстрирует хорошие показатели, основанные на ожиданиях будущего арендного потока. По мнению аналитиков Cushman & Wakefield, значительного роста объемов в 2017 году не ожидается, иностранные инвесторы будут постепенно возвращаться на рынок, разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей уменьшится. Так, по итогам I квартала доля иностранных инвестиций составила почти 40%. В течение года темпы роста зарубежных инвестиций несколько снизятся, но итог, по прогнозам, должен превысить 6% роста по сравнению с 2016 годом и составить по расчетам около 4,2 млрд евро.

Объем инвестиций в I квартале 2017 года в коммерческую недвижимость России (в евро)

Аналитики Cushman & Wakefield прогнозируют незначительное снижения ставок в 2017 году. Ставка капитализации пока остается виртуальным показателем, и большая часть сделок с объектами коммерческой недвижимости осуществляется, исходя из отличных от нее соображений. По мере стабилизации арендных потоков и при условии сохранения стабильного курса валюты роль ставки капитализации будет возрастать. Половина от общего объёма инвестиций в коммерческую недвижимость приходится на пять объектов. Это торговые площади Leto City, инвестор RosEvroDevelopment с объемом инвестиций - 163 млн евро; офисные площади «Военторга», инвестор Fosun Int'l Ltd, объем инвестиций - 160 млн евро; «Метрополис II» (офисы), инвестор Hines, объем инвестиций - 105 млн евро; Legion II Phase II (офисы), инвестор Hines, объем инвестиций - 95 млн евро и «Сретенка, 18» (офисы) - инвестор PIK с объемом инвестиций - 44 млн евро.

В первом квартале 2017 года продолжилась тенденция выравнивания на рынке офисной недвижимости. По итогам января-марта из общего объема офисных площадей в 16,2 млн м2 свободными оставались более 14% или 2,4 млн м2. Объём поглощения составил 589 тыс.м2, при этом количество нового офисного строительства за квартал составило всего 21 тыс.м2. Эксперты зафиксировали в I квартале 2017 года один из самых больших квартальных объемов оборота офисных помещений. Общая величина сделок с офисными помещениями за первые три месяца 2017 года составила 589 тыс. м2. Было заключено 1030 договоров аренды и покупки для собственного использования, что является наибольшим квартальным показателем с III квартала 2012 года. Среди операций на офисном рынке в ЦАО за I квартал крупнейшими являются сделки: «Локо Банка» (4467 м2) в «Скайлайт», «Инград Недвижимости» (2253 м2) в «Эрмитаж Плаза», Herbalife (2079 м2) в здании «Ситидел». В прошлом году примерно половина объема спроса была реализована через покупку зданий целиком или блоков в бизнес-центрах. В январе-марте 2017 года доля таких сделок составила порядка 10% от общего объема. Спрос в I квартале составил 195 тыс.м2, что вдвое превысило показатель за весь 2015 год, составивший 87 тыс.м2. В 2016 году наибольший спрос был отмечен на офисы класса «А». Тенденция, наметившаяся в начале текущего года, показала обратное направление: спрос на офисные площади класса «В» в два раза превысил спрос на класс «А». Загрузка офисный площадей в Центре международной торговли практически достигла показателя в 100%.

Возобновление строительной активности пока не отмечается, новых проектов на рынке практически нет, девелоперы готовы начинать строительство только под конкретного потребителя. В январе-марте объем введённых в эксплуатацию новых офисных площадей составил, как уже говорилось, только 21 тыс.м2. Это рекордно низкий показатель с начала 2000-х годов, когда офисный рынок только начинал свое развитие. По прогнозам аналитиков, во втором и третьем кварталах данный показатель может существенно увеличиться в связи с запланированным вводом в эксплуатацию нескольких крупных объектов. Зафиксировано существенное увеличение сроков реализации офисных проектов, по некоторым объектам дата ввода в эксплуатацию отстает от запланированной на полтора – два года. Эксперты прогнозируют, что по итогам текущего года общий объем нового строительства составит 380 тыс.м2, 240 тыс.м2 из которых - площади двух башен в «Москва-Сити».

Объем нового офисного строительства в Москве по классам

В результате минимального объема нового офисного строительства, возросший спрос на качественные офисы привел к сокращению доли вакантных площадей, которая в январе-марте снизилась на 2,8%. Однако данный показатель не должен  снижаться такими темпами и дальше в связи с незаполненностью вводимых в эксплуатацию новых объектов. По итогам года количество вакантных площадей, скорее всего, окажется выше показателя первого квартала. В настоящее время практически во всех районах Москвы есть свободные качественные офисы разного размера и в разной степени готовности, однако при малых объемах нового предложения ситуация может в скором времени измениться.

Доля свободных офисных площадей класса «А» и «B»


Ставки аренды офисов в I квартале 2017 года (в USD)

Ставки аренды офисов в I квартале 2017 года (в руб.)


Средние ставки аренды офисов остаются стабильными. По итогам первого квартала 2017 года доля договоров аренды, заключенных в рублях, составила 97%.

(продолжение следует)


3.151503120969
Поделиться:
ЦМТ в соц.сетях:
© 2001-2016 • Центр международной торговли • 123610, Москва, Краснопресненская наб., д.12 • +7(495) 258-12-12 • servinfo@wtcmoscow.ru Яндекс.Метрика